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作者:杨维信(万富腾咨询有限公司国际税务总监)
来源:香港总商会《工商月刊》2016年1月号,财务前线专栏,第36至38页   

物业与税项

- 投资澳洲及英国房地产市场的税务影响及有效结构

现时,房地产税和最佳投资结构乃投资者购置海外物业时的重要考量。本文将通过税务分析和实践案例,探讨内地和香港投资者在澳洲和英国投资房地产的事宜。

澳洲

过去一年,澳洲房地产市场蓬勃增长。在大城市中,悉尼、墨尔本和布里斯班一直领先,为外国投资者提供了可观的回报。许多投资者及希望改善居住环境的人士,都渴望变卖澳洲的物业以获取利润。然而,当投资者须就出售房产缴纳商品及服务税(GST)时,就会发现所得的利润和剩余的收益远低于他们的预期。因此,投资者可如何合法地减少税负?

假如投资者希望继续持有其房产,则可充分利用其房产相关的利息支出、维修费用及折旧以获取税前抵扣,从而减少其应缴税款。若投资者计划投资澳洲房产市场,可考虑提早支付下一个财政年度的银行利息,以便于本年度(即2015至2016年)享受税务优惠。他们亦可考虑提早支付保险费用以获取税务利益。另外,若投资者有意维修其物业,也可考虑提早支付下一个财年的维修费用。除上述外,配套设置开支、管理费用和租金损失等,只要该等成本的性质和金额分别符合现行税法的定义和门槛,均可享有税前抵扣。

当投资者希望出售其房产,就得缴付GST。投资者普遍会尝试以先自住、后出租的方式,并在最长为六年的时限中声称房产乃供自住,藉以规避GST纳税义务。在上述的六年期间,若投资者出售其房产,将没有GST纳税义务。因此,若投资者持有数套房产,大可合理地安排尽量在增值最高的物业中自住一段时期。

若房产投资者无法规避GST又如何呢?简单的答案是尽量少交税款。由于投资者于购入房产一年后再出售可享有50%的GST折扣,因此在逐年和平均两种GST计算方法之间作出选择十分重要,务求通过现行税法获取最大的好处。投资者也应切记计算出售房产所涉及的GST乃根据合约日期,而非物业转让日期。

英国

英国拥有相对稳定的经济环境,房产投资风险较低,更能吸引中国买家。然而,英国的税务合规要求十分复杂和严谨。中国人对置业的观念与英国人截然不同。英国人通常购房自住,希望房产增值。相反,中国人一般在海外置业作投机用途,以期每月赚取收益,因而产生资本利得税(CGT)。

在英国,如果投资者只是购买房产自住,而不产生资本收益,则无需缴税。如果投资者把购得的房产出租,则即使他们不是英国的税务居民,也得就其租金收入缴纳20%的税金。此外,印花税是投资者在英国置业时涉及的一个税种。根据英国现行税法,若房产价值低于12.5万英镑,则无需缴交印花税,但若房价达到100万英镑或超过150万英镑,印花税税率则分别为10%和12%。

事实上,在英国置业的海外投资者可享有若干的税务优惠。以H先生为例,他是一位移民英国的香港人。他目前持有一块价值500万英镑的土地,并打算用作兴建学生宿舍或住宅公寓。在一般情况下,H先生需要缴纳标准税率的印花税,甚至将来或需支付遗产税。另外,H先生需就其租金收入纳税,并于出售其房产时缴纳28%的CGT。就此而言,H先生可考虑利用离岸公司持有该块土地。此举的主要好处是,离岸公司可规避英国遗产税,因为此税不适用于已故者在境外的遗产。

假设H先生的年度租金收入为50万英镑,他在英国的应缴税款大概为25万英镑。若H先生考虑利用信托来安排融资,并将资金注入其房产,其应缴税款或可大幅减少。以50万英镑为例,他可以减税17.5万英镑。此外,上文提及印花税税率会因应房产价值而有变,如H先生的房产价值为100万英镑或以上,他可考虑将之分拆成多个单位,以享有较低的税率,从而有效地减轻税负。

结语

房地产税对投资者而言是复杂的议题。为寻找合法可行的节税空间,投资者应当通过当地和跨境的角度分析税务影响(尤其当考虑利润回流以利用双重征税协定,例如香港与英国所签订的税务协定中有关资本利得的条款)。通盘考虑和前瞻策略是高效投资结构的基石。

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