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Vers un nouveau régime d’exonération « résidence principale » pour les français non-résidents

L’Assemblé Générale a très récemment approuvé l’amendement au Projet de Loi de Finances pour 2019 déposé par le Gouvernement, visant à étendre aux non-résidents français le régime d’exonération de la plus-value immobilière réalisée au jour de la cession d’une résidence principale française.

Cet amendement fait suite au rapport « Mobilité Internationale » rédigé par Anne Genetet (député de la 11ème circonscription des français établis hors de France), soulevant une problématique fiscale récurrente que rencontrent de nombreux français qui décident de quitter leur résidence fiscale en France et de céder leur résidence principale : « la résidence principale est occupée par son propriétaire jusqu’au jour du départ à l’étranger et ne peut être donc vendue qu’après. Or la réglementation fiscale appliquée aux non-résidents fait basculer ce bien immobilier détenu en France du statut de résidence principale au statut de résidence secondaire brutalement le jour où son propriétaire quitte le territoire français et devient non-résident fiscal. Ceci a de lourdes conséquences fiscales puisque les plus-values de cession ne peuvent alors plus bénéficier des exonérations prévues pour la résidence principale ».

Masson de Morfontaine vous propose, à travers cet article, d’étudier le droit en vigueur ainsi que l’impact fiscal du nouvel amendement sur les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents.

  1. Droit en vigueur

    1. Imposition des plus-values immobilières

      Les plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques lors de la cession d’un bien immobilier situé en France sont fortement imposées, puisqu’elles sont soumises à un taux de 19%, avec application d’un abattement pour durée de détention. Le contribuable est néanmoins exonéré de cette imposition au-delà de 22 années de détention.

      De plus, les plus-values immobilières sont également soumises aux prélèvements sociaux à un taux de 17,5% (depuis le 1er janvier 2018), avec application d’un abattement pour durée de détention. Cette plus-value-immobilière est néanmoins entièrement exonérée de ces prélèvements si le bien est détenu pour une durée supérieure à 30 ans.

    2. Exonération totale des plus-values réalisées sur la cession de la résidence principale

      L’article 150 U II-1° du Code Général des Impôts (« CGI ») prévoit toutefois une exonération totale des plus-values immobilières réalisées par des résidents lors de la cession de leur résidence principale en France (c’est-à-dire de leur résidence habituelle et effective du contribuable et de sa famille). Cette exonération ne s’applique qu’aux résidents français dans la mesure où le bien cédé doit constituer la « résidence principale » au jour de la cession. A contrario, les non-résidents sont exclus de cette exonération totale, bien qu’une exonération partielle soit applicable sous certaines conditions définies ci-dessous.

    3. Exonération partielle pour les non-résidents

      En vertu de l’article 150 U II-2° du CGI, les non-résidents peuvent en effet bénéficier d’une exonération partielle (à hauteur de 150.000 €, ou 300.000 € si le bien est détenu par un couple) sur l’imposition des plus-values suite à la cession de leur résidence principale. Cette exonération est cependant limitée à une seule résidence par contribuable, sous les conditions cumulatives suivantes :

      • Le contribuable est un ressortissant de l’Union Européenne ;
      • Le contribuable a été fiscalement domicilié en France depuis 2 aux au minimum et de manière continue ; et
      • La cession du bien immobilier doit intervenir avant le 31 décembre de la 5ème année suivant celle du changement de résidence fiscale en dehors de France.

    4. Cas pratique

      Paul, un expatrié français fiscalement domicilié à Hong Kong, souhaite vendre son bien immobilier qu’il a acquis il y a 15 ans à Paris.  Prix de vente : 1.000.000 €. Prix d’achat : 700.000 euros.

      Plus-value brute= prix de cession – prix d’achat= 1.000.000 – 700.000= 300.000 €

      En vertu de l’article 150 U II-2° (et en supposant que les 3 conditions sont remplies), Paul pourra bénéficier d’une exonération partielle à hauteur de 150.000 sur la plus-value immobilière lors de la cession de son bien.

      Plus-value nette = plus-value brute – abattement = 300.000 – 150.000 = 150.000 €

      Cette plus-value nette est soumise à (i) un prélèvement forfaire à hauteur de 19% (soit 28,500 €), auquel s’ajoute (ii) des prélèvements sociaux à hauteur de 17,5% (soit 26,250 €). Le montant redevable au moment de la cession s’élève donc à 54,750 € (28,500 + 26,250).

      Il est important de noter que si Paul avait cédé sa résidence principale en France avant de s’expatrier à Hong Kong, il aurait pu se prévaloir d’une exonération totale en vertu de l’article 150 U II-1° du CGI.

      Cette différence de traitement entre résidents et non-résidents français a conduit le Gouvernement à proposer l’amendement N° I-2567 afin que les non-résidents puissent continuer de bénéficier de cette exonération totale, quand bien même la cession de leur bien interviendrait après le changement de leur domicile fiscal. Cet amendement fait suite à une décision importante du Tribunal Administratif de Versailles en date du 26 juin 2018 (décision n° 1503365).

  2. Décision du Tribunal Administratif de Versailles

    Les juges du Tribunal Administratif de Versailles ont, le 26 juin 2018, déclaré les articles 244 bis et 150 U II-2° du CGI (qui excluent les français non-résidents de l’exonération totale de la plus-value lors de la cession de leur résidence principale) contraires au principe communautaire de libre circulation des capitaux. Il a en effet été jugé que ces dispositions restrictives du CGI « peuvent être de nature à dissuader un résident fiscal de France qui devient résident fiscal d’un pays tiers de céder sa résidence principale et, dans cette mesure, restreindre la circulation du produit de cette vente à destination de son nouveau pays de résidence ». L’administration fiscale pourrait cependant interjeter appel contre cette décision qui autorise (sous certaines conditions) un non-résident fiscal à se prévaloir du régime d’exonération totale des plus-value immobilières.

  3. Amendement au CGI : vers une extension du régime d’exonération en faveur des non-résidents

    L’objectif de cet amendement, qui a été proposé par le gouvernement et approuvé par les députés, est de parvenir à un régime fiscal commun aux résidents et non-résidents en matière de plus-values immobilières lors de la cession d’une résidence principale.

    1. Extension de l’exonération totale aux non-résidents, sous conditions

      L’article 244 bis A du CGI est modifié afin de permettre aux non-résidents de bénéficier de l’exonération totale des plus-values immobilières lors de la cession de leur dernière résidence principale en France sous les conditions cumulatives listées ci-dessous :

      • Le bien doit avoir été la résidence principale en France du contribuable à la date du transfert de son domicile fiscal hors de France ;
      • La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle du transfert du domicile fiscal hors de France ; et
      • Le bien ne doit pas avoir été mis à la disposition de tiers, à titre gratuit ou onéreux, entre ce transfert et la cession.

    2. Augmentation du délai applicable à l’exonération partielle

      Le Gouvernement propose de rallonger le délai prévu à l’article 150 U II-2° du CGI en vertu duquel la cession du bien immobilier devra désormais intervenir avant le 31 décembre de la 10ème année (et non plus la 5ème année) suivant celle du changement de résidence fiscale en dehors de France.

    3. Non cumul des deux régimes d’exonération

      Ces deux régimes d’exonération ne son pas cumulables. En conséquence, un contribuable français qui bénéficierait du régime d’exonération totale lors de la cession de sa dernière résidence principale en France ne pourra pas se prévaloir du régime d’exonération partielle pour la cession d’un autre bien immobilier en France (et inversement).

      Ces changements devraient être applicables aux cessions qui interviendraient à compter du 1er janvier 2019.

***

Masson de Morfontaine suivra de près l’évolution de cette extension du régime d’exonération auprès des non-résidents et vous tiendra informés de toutes nouvelles clarifications.

Pour plus d'information sur les services fournis par Masson de Morfontaine veuillez nous contacter avec le formulaire de contact ou en appelant le +852 3953 4880.

 

 

 

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